Comment faire baisser les couts de son credit immobilier

Crédit immobilier : les leviers pour faire baisser le coût de votre prêt immobilier.

Le taux d’intérêts de votre crédit immobilier n’est pas le seul paramètre à prendre en compte pour évaluer le coût global. A l’heure où les taux n’ont jamais été aussi performants, il est tentant de se focaliser sur cette donnée d’appel sur laquelle communiquent les organismes de crédit. Or le taux nominal ne contient pas tous les coûts inhérents à la demande de prêt. Il faut y intégrer les frais annexes, notamment le coût incompressible de l’assurance de prêt. Le choix d’une offre de prêt repose aussi sur son évolution dans le temps.

Le taux annuel effectif annuel

Le TAEG comprend le taux nominal du crédit mais aussi tous les frais nécessaires à la réalisation du financement, à savoir les frais de dossier, les frais de garanties, les primes des assurances (décès-invalidité, incapacité, perte d’emploi). Les banques ont obligation d’indiquer un TAEG pour toutes leurs offres de prêt, ceci permet de comparer le coût réel des propositions concurrentes. Il est donc important de voir au-delà du taux nominal. Un taux moins intéressant dans la banque B sera peut-être compensé par les frais annexes, moins élevés que dans l’offre de la banque A. Sachez que les frais de dossier qui varient entre 300€ et 800€ peuvent être négociés. Tout dépend de la complexité du dossier à monter et de votre historique auprès de la banque. Les services d’un courtier se paient également, en revanche la banque n’en facturera aucun.

Optez pour une assurance déléguée

Un des leviers pour faire baisser le coût global de votre crédit immobilier est de choisir l’assurance emprunteur adaptée. Faites jouer la concurrence et comparez les offres externes à la banque prêteuse : la banque ne peut refuser une assurance alternative dès lors qu’elle présente des garanties au moins équivalentes à son contrat groupe. Attention, en cas d’assurance déléguée, le TAEG communiqué par la banque ne comprendra pas le coût de l’assurance. Vérifiez bien que les TAEG que vous comparez comprennent ou non le coût de l’assurance de prêt. Vous pouvez désormais agir a posteriori en résiliant l’assurance groupe de la banque et souscrire une offre externe moins chère. Là encore l’équivalence de garanties sera exigée de la banque. Cela concerne les prêts souscrits à compter du 26 juillet (loi Hamon).

Négociez les pénalités de remboursement anticipé

En cas de rachat de votre crédit immobilier ou de vente du logement avant le terme du prêt, vous serez redevable de pénalités de remboursement anticipé. Ces frais sont plafonnés par la loi : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mensualités. Ils sont donc négociables, voire annulables si vous revendez votre logement pour en acquérir un autre avec transférabilité du prêt. Vous pouvez aussi demander à inscrire une durée maximale pour ces pénalités, si vous comptez habiter le logement uniquement sur les premières années de remboursement : au-delà de la période précisée au contrat, les pénalités sont levées. En revanche, si vous faites racheter votre crédit par une autre banque pour bénéficier d’un taux plus avantageux, vous n’y échapperez pas. Sachez par ailleurs que les prêts à taux variable ou mixte ne comportent pas de pénalités pour remboursement anticipé.

Faut-il assurer son crédit à la consommation ?

 Pourquoi devez-vous assurer votre crédit à la consommation ?

L’assurance d’un prêt à la consommation n’est pas obligatoire…

“Le crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.” Cette mention est obligatoire sur toutes les publicités pour le crédit depuis le 1er septembre 2010 suite à la réforme du crédit par la loi Lagarde. Cela ne garantit nullement que le prêt sera honoré, il s’agit seulement d’un engagement moral de l’emprunteur vis-à-vis du prêteur. Dans le cas d’un crédit immobilier, la banque prêteuse va exiger la souscription à une assurance de prêt. Impossible de financer à crédit un logement sans cette protection pour l’emprunteur, ses ayant-droits et la banque. Qu’en est-il d’un crédit à la consommation ? Dans quel cas est-il conseillé de souscrire une assurance de prêt ?

Pourquoi assurer son crédit conso ?

Pour toute demande de crédit à la consommation, l’organisme prêteur va proposer une assurance pour couvrir d’éventuelles défaillances. L’offre préalable est toujours assortie d’une proposition d’assurance. Cette assurance n’est en aucun cas obligatoire, vous êtes libre de l’accepter ou de la refuser, et si vous décidez d’assurer votre crédit conso, sachez que vous pouvez choisir une assurance individuelle librement.
Incontournable dans le cadre d’un crédit immobilier, l’utilité de l’assurance mérite d’être posée pour un crédit conso. Comme pour un prêt immobilier, le prêteur voudra se prémunir contre les risques suivants : décès, invalidité, perte d’emploi. Il pourra subordonner l’octroi du prêt à la souscription d’une assurance s’il estime que les risques qu’il encoure ou le montant du crédit nécessite une couverture. L’assurance se justifie dans le cas d’un prêt personnel avec un montant élevé, d’une location avec option d’achat ou pour un crédit auto, elle est nettement moins pertinente s’il s’agit d’un crédit gratuit ou d’un montant modéré.

Un coût très variable

L’assurance décès-invalidité est la première garantie demandée : elle garantit le remboursement partiel ou total du prêt en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité temporaire ou permanente de l’emprunteur. Le problème de l’assurance de crédit conso est son caractère trop restrictif qui réduit la mise en oeuvre des garanties, notamment en cas de chômage. Les délais de carence sont souvent trop longs pour justifier l’utilité de l’assurance.
Son coût est exprimé en pourcentage du capital emprunté (du capital restant dû pour un crédit renouvelable) : à partir de 0,07% pour un prêt personnel jusqu’à plus de 1% pour un crédit renouvelable.

Vous assurez votre crédit conso

Qu’il s’agisse d’un prêt affecté (crédit lié à l’achat d’un bien ou d’un service défini) ou d’un prêt personnel, vous n’aurez pas de questionnaire de santé à remplir si les conditions suivantes sont réunies : vous avez au plus 45 ans, le montant du prêt n’excède pas 10 000€ pour une durée de remboursement inférieure ou égale à 4 ans, et vous ne cumulez pas d’autres prêts assortis de cette dispense dont le montant total excéderait 10 000€.

Le moment est excellent pour renégocier votre prêt.

Les taux immobiliers sont au plus bas. De mois en mois ils battent leur propre record. Les conditions sont excellentes pour les nouveaux emprunteurs, elles le sont également pour ceux qui sont déjà détenteurs d’un crédit immobilier. Pour certains les marges de négociation peuvent être importantes.

Taux au plus bas
Vous souhaitez mieux gérer votre argent ? Si vous avez un emprunt immobilier à rembourser, il est peut-être temps de le renégocier. Le logement représente la dépense la plus lourde pour le budget des ménages français. Ceux qui ont un prêt sur le dos peuvent améliorer leur reste à vivre en renégociant les conditions de leur crédit. Le niveau des taux d’intérêt est si bas que même les crédits les plus récents peuvent envisager la démarche.

Les chiffres sont éloquents : il est aujourd’hui possible d’emprunter sur 15 ans autour de 2,75%, sous la barre des 3% sur la durée de 20 ans. En 2008 le taux sur 20 ans atteignait 5%, il est redescendu à 4% sur les années 2009 et 2011, et toujours autour de 4% en 2012. La marge de manoeuvre est donc totale si vous avez contracté un prêt immobilier durant ces mêmes périodes, car l’écart entre le taux initial et le taux actuel du marché est d’au moins 1 point (1%).

Faites racheter votre prêt
Pour que l’opération soit pertinente, il faut que le crédit soit dans son premier tiers de remboursement ; c’est en début de prêt que vous remboursez le plus d’intérêts, faire baisser le taux aura donc un impact sur le coût total. Quand les mensualités sont avant tout composées du capital à rembourser, l’opération ne se justifie plus.

2 voies pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier : renégocier le taux à la baisse avec votre banque, ou faire racheter votre crédit par un établissement concurrent. La première option est rarement suivie d’effet et quand elle l’est, la banque limite la baisse du taux. La perte financière est importante pour elle, à moins d’être un gros client, elle est peu probable qu’elle accède à votre requête. Pour une banque concurrente, vous êtes un nouveau client, elle vous proposera donc des taux performants pour racheter votre crédit. Attention aux frais inhérents à l’opération : frais de remboursement anticipé que vous devrez à la première banque (limités à 3% du capital restant dû, plafonnés à 6 mois d’intérêts), frais de dossier, frais de nouvelle garantie. Faites des simulations pour valider l’intérêt de votre démarche.

Comment faire racheter ses crédits quand on est senior

Rachat de crédits seniors Les délais pour consulter un ophtalmologiste n’ont jamais été aussi longs. Selon le Syndicat national des Ophtalmologistes, il faut en moyenne 108 jours pour décrocher un rendez-vous. Le constat est alarmant et pose le problème de l’accès aux soins pour une population vieillissante. Les Français ont la vue qui baisse et cela va s’aggraver si les pouvoirs publics ne prennent pas les bonnes décisions.

Difficile de faire contrôler sa vue
L’ophtalmologie est la spécialité pour laquelle les files d’attente sont les plus longues. Il faut en moyenne 108 jours pour consulter un ophtalmologiste, un délai très long qui devient carrément indécent dans certaines zones : 200 jours dans le Finistère, entre 3 et 6 mois en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, quand il n’est pas rare d’attendre 18 mois pour certains praticiens installés en secteur 1 ! Conséquence : la moitié des Français ont des problèmes de vision de près, c’est 7 points de plus qu’en 2013.
La cause : la pénurie de praticiens et ce n’est pas près de s’arranger comme l’explique le Syndicat national des Ophtalmologistes.

Pénurie de médecins
Alors que les besoins en soins oculaires ne cessent d’augmenter, le nombre d’ophtalmologistes régresse. Entre 1980 et 2010, le nombre d’actes est passé de 11 à 32 millions. Sur la même période, le nombre de médecins a peu évolué. Il y a aujourd’hui 5 800 praticiens, soit 1 pour 10 000 habitants. En 2025, ils ne seront plus que 4 000, pour un nombre d’actes qui va exploser (43 millions) compte tenu du vieillissement de la population et des habitudes de la vie quotidienne (heures passées devant les écrans, conduite jusqu’à un âge avancé).
A l’horizon 2025, la moitié de la population française ne pourra être couverte pour des soins oculaires, un grave problème sanitaire quand on sait que les maladies de l’oeil dues à l’âge vont augmenter (glaucome, dégénérescence maculaire, cataracte, rétinopahie diabétique).

Le problème des quotas
Les ophtalmologistes mettent en cause la politique des quotas sur une spécialité pourtant demandée par les étudiants en médecine. Les deux tiers des ophtalmos seront à la retraite en 2025 ; le système actuel du numerus clausus permet tout juste de remplacer un spécialiste sur deux : sur 240 praticiens seniors promis à la retraite, il y a 120 internes autorisés dans la filière ophtalmologie.
Le ministère de la Santé envisage d’autoriser d’autres professionnels pour les bilans visuels, comme les personnels paramédicaux et les orthoptistes, des solutions réclamées par les ophtalmologistes eux-mêmes.

Comment Racheter son Crédit immobilier

  Rachat ou Renégociation de votre Prêt Les taux de crédit immobilier n’en finissent pas de dégringoler. Comment alors profiter de la baisse des taux pour repartir sur un nouveau prêt moins cher ? La renégociation de prêt est une option pour vous ! … Les points clefs à considérer lors d’un rachat de crédit immobilier.

A la faveur de taux de crédit historiquement bas, vous envisagez de renégocier votre prêt immobilier. La démarche vous permettra de réduire le coût global de votre crédit de manière significative. Demander une baisse de taux à votre banquier ou faire racheter votre prêt par une banque concurrente ? Quelles sont les  solutions envisagées ?

Négociez avec votre Organismes de Crédit

Si vous remplissez les critères pour revoir les conditions de votre prêt immobilier (écart de taux d’un point, prêt dans son premier tiers, au moins 50 000€ de capital restant dû), la solution la plus simple est de négocier le taux à la baisse avec la banque prêteuse. Inutile de solliciter une renégociation sans argument. C’est la concurrence qui va vous les fournir. Muni de la meilleure offre, demandez à votre banquier de s’aligner. Il est peu probable qu’il s’aligne, dans le meilleur des cas il pourra vous proposer de conserver la même mensualité en diminuant la durée de remboursement. Sa prise de risque s’en trouve raccourcie, et il s’agit pour vous de l’option la plus pertinente financièrement : le gain est en effet plus intéressant qu’en allégeant les mensualités, puisque vous amortissez votre prêt plus rapidement. Seuls des frais de dossier seront facturés.

Faites Racheter votre Prêt

La plupart  des cas, vous devrez faire racheter votre prêt par une autre banque. Cela entraîne des frais : pénalités de remboursement anticipé, qui seront dus dans tous les cas (6 mensualités dans la limite de 3% du capital restant dû) ; frais de mise en place d’une nouvelle garantie (variable si hypothèque ou caution) ; frais de dossier. Ces frais sont intégrés au nouveau prêt et ne font pas l’objet d’une dépense de trésorerie. La rentabilité de l’opération établit sa pertinence. Le gain potentiel peut se chiffrer en plusieurs milliers d’euros.

Faites une simulation de rachat de crédit  chez les organismes de crédits avant de prendre des décisions définitifs….